新城置业指数大比拼之房山篇

配套辅佐  房山楼市渐入佳境

　　大嘴 房山楼市

　　2007年房价上涨78%

　　房山是距离城区最近的远郊区县，从三环的六里桥出发，十几分钟就可以到达房山比较繁华的地区——良乡，这里可以说是距离城区最近的新城。

　　但“最近的”在众多“新城置业族”的眼里却不是“最好的”，交通和配套的滞后成为了房山跑步前进的路障，也让这里的地产市场只能搞地区的“内部消化”，招呼城里人来房山置业是难上加难。因此，两年前的房山楼市是萎靡的，价格停滞不前，特色和优质楼盘更是难觅。

　　疲软的状态在2006年有了好转。在房山板块土地储备相对充足的情况下，随着品牌开发商的产品——提香草堂、绿城百合等“前后脚”地争相入驻，地块价值也逐渐彰显出来，房价和供应量均有不小的涨幅。

　　据统计，2007年初，房山在售普通住宅项目均价在4500元/平方米左右，而2007年底，受“十一五”轨道交通规划打通交通瓶颈的利好影响，销售均价已达到了8000元/平方米左右，涨幅高达78%。2006年和2007年房山区总的新增土地供应面积为135万平方米，比前几年低于50万平方米的年产量有了大幅增长。

　　由于房山京石高速路“一路担天下”的状况，房地产项目几乎集中在京石高速路附近，而且由于良乡镇配套的相对齐全，也出现了良乡、长阳和窦店地区集中了房山70%以上的地产开发。在四环内“价高难觅”的低密度住宅，在这里几乎是“大陆货”，不仅低层板楼随处可见，就连花园洋房也不再是稀罕东西。

　　房价指数：★★★★

　　闲说 生活配套

　　配套扎堆良乡

　　交通：高速“独大”，公共交通有待改善

　　目前，只有京石高速路承担起了连接房山和城区的重任，因此，虽然直线距离并不长，但在上下班的高峰期仍然会因为堵车而增加大家的交通成本，京石高速五环内的拥堵情况会更严重一些。下了高速，房山区内的交通还是比较畅通的，除了良乡的商业繁华路段“拱辰路”稍显繁忙外，其他路段大多很顺畅。

　　但对“公交族”来说，没有轨道交通的日子还是十分郁闷，进出房山的公交线路大多“脱离”高速路，“转投”京周路门下，因此时间成本很高。

　　根据“十一五规划”的新布局，房山区将由“两主一支”三条轨道交通线路构成轨道交通网络，包括连接主城区的S5线、连接大兴的S4线、连接窦店镇的S5支线。

　　配套:不为奢华，但求平实

　　目前，房山区的“集中配套”在良乡镇，医院、学校和商业街都一应俱全。良乡一中、二中、三中、电力医院、大型超市、酒店和政府机构都分布在拱辰街附近。虽然繁华程度不敌国贸，时尚指数不比华贸，但满足普通老百姓日常生活是绰绰有余了。

　　“燕化新城”也是房山集中的居住区，这里的配套也相对完善，特点是分布非常集中，大型超市、电器城和学校、医院相互间步行就可以到达。但周围的新项目开发不是很多，以二手房市场为主。

　　“两轴两带多中心”的新规划，明确把房山划入“西部生态发展带”，并在良乡建设卫星新城，这将给房山区带来较大的发展机遇。另外，从区域产业发展来看，良乡是北京市规划的4个物流中心之一，8平方公里的物流基地、良乡大学城的全面建设，以及两个工业园区，这些产业的发展将带来人口的增加，提升房山楼市的价值。

　　“地主”说：

　　刘之茵（加州水郡开发商北京日兴房地产开发有限公司副总经理）：2006年和2007年，房山区的土地交易量非常大，大量的土地和供应量的上市，必定会引起竞争的激烈，但竞争的同时也带动了地块的发展和进步，对购房人绝对是个利好，可以说是“鹬蚌相争渔翁得利”。当这些土地形成有效供应的时候，仍然会以住宅开发为主，在“70/90”的政策影响下，开发商必须创新，通过鲜明的细节特点才能在市场上脱颖而出，避免“同质化”的形成。

　　配套指数：★★★

　　总体购房指数★★★☆

　　“价格”仍然是房山置业的最大理由，虽然去年房山的总体平均价格有了飞速的飙升，但相对于五环内的价格仍然是“小巫见大巫”。

　　“居住密度”也是房山置业的优势，当市区内的楼房像“树林”一样密密麻麻之后，“清静”这个词好像离大家越来越远，而房山区的“小洋楼”可以在空间上满足大家对于“距离感”的遐想。

　　虽然今天的房山仍然有这样那样的不足，但可以预见的是，在市区土地越来越紧俏的大势下，房山必将以“便利交通”和“广阔升值空间”作为筹码成为京城楼市的又一匹黑马。

　　后记

　　曾经居住在卢沟桥，虽然距离房山还有段距离，但因为每天都驱车历经京石高速公路，往返于郊区和城市，也颇有些郊区生活的心得，能够体会些许“安家房山”的意境。

　　首先，如果你工作在北京的西南方向，或者说距离京石高速路非常近，那么可以考虑“房山安家”，快速抵达京石高速是每天下班早回家的保障，否则遥远的路程会增加不少交通成本；

　　其次，如果你不是那么热衷“夜生活”，也不是经常逛街逛到腿软，那房山置业也是不错的选择。

　　每天晚上，在六里桥的京石高速入口处，会有不少家住房山的出租车师傅“趴活”，一般情况下，根据远近程度，10块或者15块就可以回到房山，还是很省钱的。

　　新城置业指数大比拼之昌平篇

　　配套先声夺人  供应“后”积薄发

　　大嘴 昌平楼市

　　土地放量激增 住宅郊区化趋势凸显

　　以前的昌平一直以传统别墅区和大型经济适用房社区存在于购房人的观念中，而随着13号线、5号线相继竣工通车，缩短了昌平与中心商务区的交通距离，加之北京新城规划的公布，昌平的普通住宅市场以前所未有的速度蓬勃发展起来。去年是昌平区新增土地供应激增的一年，供应面积为84万平米，比2006年的4.3万平米增长了19.5倍，其中大部分土地为住宅用地，占总供应面积的73%。住宅用地的大幅增加表明了住宅郊区化越来越明显，同时也表明了在北京新城规划的指导下，昌平区的新城地位已经确立。

　　统计数据显示，昌平区2007年新增供应面积93万余平米，销售均价为7780元/平米，相比北京平均房价，昌平区的房价吸引了不少购房者的目光，再加上大量项目入市、道路交通逐步完善、生活配套发展成熟，相比较其他新城更为符合新城安家的标准。据统计数据显示，2007年昌平区新增普通住宅的整体销售率为89%。

　　但是随着项目销售速度的加快，销售价格也在步步攀升，以“销售进程”贯穿了2007年全程的 “北一街8号”项目为例，2007年该项目的开盘价格整体提高了45%。昌平区2007年开盘的普通住宅销售均价在9000元/平米以下的项目平均销售率为90%，而高于9000元/平米的项目平均销售率为84%，从一个侧面反映了高价格对购房人购买力的抑制作用。

　　房价指数：★★★★

　　闲说 生活配套

　　虽为新城置业 绝无“睡城”之忧

　　选择置业昌平新城，完全不必为生活配套设施所担忧。

　　无论是生活超市如小白羊、华联，还是电器连锁，如苏宁、大中，全都可以找到，并且据某商业项目的招商人员介绍，他们目前已经与沃尔玛进行到了深度谈判，沃尔玛有望近期现身昌平新城。餐饮方面尤为丰富，与去其他新城组团时，需要四处找一个“像样儿”的吃饭的地方不同的是，这里的餐饮各种档次随处可见，倒是要为选择去哪一家费上一番脑筋。

　　医疗和教育方面，应该是昌平新城的强项。在记者走访中四处可以看到医院的红十字标志，围绕昌平镇就有昌平区医院、燕龙医院、昌平中医院等四五家医院。北京政法大学、石油大学等高等院校林立于府学路周边，教育氛围浓厚；中、小学等基础教育完善。不过随着未来新进人口的涌入，中小学等基础教育资源需要加强。

　　八达岭高速、地铁13号线、5号线，早已经使昌平离我们不再遥远。即便是离市区比较远的昌平镇，走八达岭高速半小时左右即可到达北四环，相比较市区内动辄一两个小时的堵车，半小时的车程应该不算太远。而随着安立路与立汤路的拓宽以及未来快速公交线路的开通，加上现有的919、949以及357、491等多路公交车，公共交通也会更加便捷。

　　“地主”说：

　　贾金哲（伯朗峰副总经理）:根据北京市总体规划，今后昌平的发展目标为：“科教创新基地、人文生态景区、和谐宜居新城。”虽然目前昌平区房价上涨较快，但是相比较通州的发展轨迹，从大环境看，基础配套设施完备和自然环境优美的昌平区具有更大的发展潜力。在政府规划越来越明晰，区域配套越来越成熟的背景下，上风上水的昌平区是一个极具开发潜力的区域。相信随着北京市整体建设的发展，昌平会迎来更多的发展利好。

　　配套指数★★★★

　　总体购房指数★★★★

　　回龙观、天通苑早已让我们习惯了居住在昌平的理念，北京城市向北的快速蔓延，更让众多的购房者有了选择昌平的理由；成熟的生活配套设施和完善的教育、医疗体系，可以让我们避免重蹈“睡城”的覆辙；加上昌平丰富的旅游资源和良好的自然环境，在北京市所确定的十一个新城组团中，昌平应该是一个不错的选择。

　　后记

　　在记者着重考察的昌平镇一圈转下来，除了没有林立的写字楼和诸如金融街购物中心一类的高档购物商场以外，其他的生活配套面面俱到。尤其是高等教育和医疗方面的配套尤为充分，这点与一些近期开发的新城相比是最大的优势。但目前来说昌平在售的商品房项目不多，而且多以小体量项目为主，这也与2006年昌平土地供应仅有4.3万平米有关。随着去年昌平土地放量的激增，后续众多项目将陆续入市，比如将在今年入市的60万平方米的金隅万科城。相信昌平楼市无论从市场放量还是区域优势，都会吸引众多新城组团置业者的关注。

　　不足之处在于缺乏有品质的商场和休闲娱乐场所，商业大多还是以满足日常生活需要的临街社区底商为主。对于郊区购房的年轻一族来说，休闲购物还是免不了要往城里跑了。

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