空港轨道并行  顺义初具新城相

　　大嘴 顺义楼市

　　180万土地供应托起顺义楼市

　　提起顺义，人们首先想到的就是别墅，没错，沿潮白河、温榆河河畔形成北京东北部最大的别墅群落。据中大恒基的统计数据显示，2007年顺义别墅供应面积为36.5万平米（827套），除龙湖·滟澜山的产品形式为联排别墅外，其余均为独栋别墅，户型面积基本都在300平米以上。目前在售的主要有丽宫、财富公馆、龙湾、龙湖·滟澜山、MOMA万万树、优山美地等别墅项目。

　　而今，随着顺义的多元化发展以及房产需求人群的改变，其房产项目类型也向多样化转变，顺义开始成为适合各类人群居住的新场所。

　　相比别墅区的成熟，顺义普通住宅起步较晚，起初多是本地人购买。2005年金汉绿港、万科四季花城等项目的出现，带动了顺义区普通住宅面向北京城区购买人群的销售热潮。随着新城规划的逐步确立，空港经济、会展经济带来大量居住需求，区域房地产市场快速发展。

　　目前，顺义在售普通住宅项目有金汉绿港、万科四季花城、东方太阳城·琴湖湾、新国展国际公寓等，多为老项目的后期产品，总供应面积57万平方米，约5387套，开盘均价为7355元/平米。

　　此外，顺义的土地供应也显现出积极的态势。据统计，2007年新增土地供应面积达到180万平米，同比2006年增长了40.1%。

　　我爱我家认为，轨道交通的建设会使北京城区部分人口开始向新城迁移；国展新馆的落成，会为顺义带来更多高端房产的需求者，首都国际机场员工的居住需求也不可忽视，顺义二手房地产市场发展前景看好。

　　房价指数：★★★

　　闲说 生活配套

　　奥运级的成熟生活

　　新城规划：多产业支撑宜居新城

　　在北京市政府公布的新城规划中，顺义将利用首都国际机场，发展国际会展、商务、物流等临空产业，打造临空产业中心、首都先进制造业基地和绿色宜居新城。到2020年，顺义新城建设用地规模控制在162平方公里，人口规模规划控制在90万人左右。

　　交通状况：用轻轨打通区域经络

　　新城置业最大的障碍当属交通问题。

　　在京承高速开通之前，京顺路和机场高速是由城区通往顺义的主干道，记者多次在三元桥乘公交车由京顺路前往顺义城区采访，路上平均要花费1小时左右，堵车更是家常便饭。走机场高速虽然能快些，但10块钱的高速费对每天往返城区与顺义的人而言，成本又太高。时间和交通成本超出了普通购房者的承受能力，所以早先顺义城区的项目多由本地居民或在空港工作的白领消化。

　　当京承高速通车后，解决了京顺路的堵车困扰，由五环路到后沙峪出口的5元高速费也让有车族负担得起。交通问题的解决为北京城区购房者置业顺义打开了方便之门。

　　顺义区将在2020年建成地铁15号线、市郊铁路S6线及S3线、轻轨L1线和机场轻轨，其中机场轻轨将于今年通车。

　　商业配套：新国展丰富商业类型

　　顺义的主要配套设施，集中在顺义区政府周边的府前街和平顺西路上。目前，顺义城区已经成熟的商业有国泰商场、顺义西单购物中心、龙华商场、物美超市等。近两年开发的住宅项目也建设了社区配套商业项目，如金汉绿港的绿港新天地、万科四季花城和香花畦的商业街等，让日常购物也成为一种乐趣。

　　中央别墅区的商业多集中在日祥广场和罗马湖一代。随着新国展中心的落成，周边宾馆酒店、餐饮、商业文化娱乐、商务办公、会议等配套设施将达到55万、25万、90万、75万和4万平方米，别墅区的商业配套变得更为丰富。

　　不仅如此，乔波滑雪馆、北京乡村高尔夫俱乐部、春晖园温泉度假村等休闲设施也会成为顺义置业者假日的好去处。

　　产业定位：由制造业向现代服务业转型

　　此前顺义的产业以北京汽车生产基地和天竺出口加工区为主。在新城规划中，顺义将主要发展汽车生产及配件、文化创意、旅游休闲、物流会展等行业。其中，依托新国展中心、会展、广告，创意产业将得到带动；依托现代汽车生产基地，汽车及相关零部件产业会更加繁荣；包括商务办公、物流会展等在内的现代服务业将成为新的投资热点。

　　自然环境：奥运选择，品质保证

　　与通州、亦庄相比，顺义的自然环境相对更好，潮白河、温榆河的沿河别墅区就是最好的说明。顺义森林公园、潮白河森林公园和奥林匹克水上公园的完工，也使顺义的城市景观焕然一新，其中奥林匹克水上公园，还将承办北京奥运会的皮划艇等水上项目，奥运的选择，给顺义环境之美写下了保证书。

　　“地主”说：

　　韩国华（金汉绿港总经理）：近郊新城是北京未来的重点，近郊的环境有利于做出更好的宜居产品。在建筑风格上，近郊项目应该可以更多地使用更具时尚感、别墅感的设计，使郊区的住宅有更高的品质。从顺义目前的情况来说，近郊住宅并不意味着低档，反而容易做到高性价比，关键是开发商要在规划设计和产品设计上有所突破。

　　配套指数★★★★ ★

　　总体购房指数★★★★

　　中大恒基统计数据显示，去年1~10月，北京住宅开盘整体均价为12290元/平米，五环内楼盘均价已经高达14365元/平米，五环外的楼盘均价也超过10000元/平米。而顺义城区及周边地区普通住房销售均价在7355元/平米左右。相对较低的价格水平是选择在顺义置业的首要因素。

　　考虑到顺义离市区相对较远，有车一族更为适宜在此购房。但随着城市轨道的大量建设，普通购房者在顺义居住生活的便利程度会越来越高。目前来看，顺义在售普通住宅项目价格还会有一定上涨空间，尤以空港区的公寓以及后沙峪的别墅，有较高的投资价值。

　　后记

　　第一次去顺义，是和朋友到北京乡村高尔夫俱乐部打球，当时驱车很快就从机场高速进入顺义城区，给笔者的印象就是宽阔的道路和整洁的环境。顺义府前街云集了众多商场和超市，感觉像到了北京城区，唯一的差别就是不会堵车。潮白河沿岸是大片的绿地、整齐的树木和错落的园林小品，不少人在这里漫步、打球、遛狗，让人很快就放松下来，在这里人们的生活是那么的悠然自得。随后几次到顺义采访，这种感受就更加强烈，在这里生活很容易忘掉北京城区的拥堵喧闹和种种烦恼。

　　从顺义目前的交通和产业状况看，笔者认为该区域更适合以下三类人群购买：第一，在东北部的望京、三元桥、东直门等区域工作的白领；第二，在顺义空港区、制造业企业中的工薪族；第三，享受别墅生活的企业高层。

　新城置业指数大比拼之马驹桥篇

　　50万新配套撑腰  小马要发飙

　　大嘴 马驹桥楼市

　　主打低密度产品 五年价涨200％

　　2007年末，楼市一片寒流中，占地26万平方米、规划建筑面积47万平方米的马驹桥商业金融、市政设施、住宅及配套项目（环保园区二期东区）地块开标。近日，悬念揭晓，这块继2006年金地拿下C2地块后，马驹桥最大的“肥肉”被合生集团圈走。有业内人士评价，这个地块2008年上市后，将从根本上改变马驹桥区域状况。

　　目前马驹桥区域除了乡产权小区——“神龙小区”以外，还聚集了金地、复地、珠江等品牌开发商，且其产品多为低密度产品，但目前在售项目却仅有三个——金地格林小镇6，C3地块别墅项目天鹅堡和处在六环边的珠江奥古斯塔城邦，不少项目还在酝酿当中，未来的激烈战争可见一斑。

　　在售的三个项目中，珠江奥古斯塔城邦的价位最低，80~120平方米的毛坯住宅产品均价7800元/平方米。金地格林小镇6产品形态是花园洋房和小高层住宅，均价已近10000元/平方米左右；天鹅堡的别墅更是“飙”到了14000元/平方米。总体来看，马驹桥区域普通住宅的价格比亦庄区域低1000元左右。回顾2003年，该区域普通住宅的单价仅为2500~3000元/平方米，而2006年初，“样本”项目的均价只有4520元/平方米，五年间，马驹桥区域价格增长了200％有余。

　　价格指数：★★★★

　　闲说 生活配套

　　现状不佳 “六星”规划引爆潜力价值

　　交通配套：成本较低 规划轨道众多

　　开车从国贸出发，由东南三环进入京津塘高速，BDA出口下高速，无需缴纳高速费，这无疑为住在亦庄和马驹桥的人们节省了一大笔交通成本。当我们看到亦庄与马驹桥的分界线——凉水河时，时钟刚刚过去30分钟。若不开车，927、324路等公交车可以从城里直接到达，但是车次较少。未来规划中，地铁11号线、12号线、亦庄线都将会连接马驹桥和城区，京津高铁在亦庄也将设站。

　　生活配套：无真正商业区 “心结”待解

　　自2005年马驹桥跃入人们视野至今，生活配套一直为老百姓和业内的“心结”，没有真正的商业区，缺乏大型超市。教育设施仅马驹桥中心小学和通州区第一实验中学，医疗设施仅有通州第二人民医院。更多的马驹桥人还是会选择去一河之隔的亦庄消费、看病、上学。

　　未来规划：区域潜力喷薄就在眼前

　　根据北京市市政府批复的亦庄新城规划，马驹桥被规划为亦庄新城的中央生活区。自2005年国土资源局叫停亦庄普通商品住宅用地的审批之后，亦庄区域内的住宅产品已近“弹尽粮绝”，毫无疑问，马驹桥未来将为亦庄新城供应更充足的住宅产品。

　　据了解，近50万平方米的马驹桥商业金融、市政设施、住宅及配套项目（环保园区二期东区）地块将在三年内建成，业态主要包括酒店、影城、高档商业、卖场、主题公园等。在珠江奥古斯塔城邦对面，珠江集团自己持有的珠江科技产业园也会在2008年问世，诸多500强企业的入驻将会与合生商业金融综合配套项目一起，彻底“盘活”马驹桥区域。

　　“地主”说：

　　齐宇（珠江奥古斯塔城邦策划经理）：马驹桥区域比邻亦庄，是北京连接京津的东南大门，把持环渤海经济带的交通要道，交通优势明显，产业结构多样。珠江科技产业园启动后，更将有一大批高素质人才加入。可以预见，未来三年之内，马驹桥会成为北京最有潜力、最炙手可热的区域之一；五年之后，这个北京经济外溢最重要的通路将成为北京继CBD之后第二大商业中心。

　　配套指数：★★

　　总体购房指数★★★

　　当前与项目品质不相符的生活配套影响了马驹桥区域的购房指数，但是“板上钉钉”的利好消息却让这个区域的发展前景无限美好。绝对是一只潜力股。

　　后记

　　早在2001年，亦庄楼市崛起之初，本报记者就曾关注过这一区域。此次站在2008年的年头，我们还没有看到生活配套方面的巨大改观，马驹桥依然像乡村小镇，凉水河依然如界河般隔开两重天。但是金地格林小镇6和珠江奥古斯塔城邦两个项目的品质还是可圈可点，不愧为品牌开发商的产品。而且，合生商业金融综合配套项目的新规划也已敲定，马驹桥第一个商业休闲核心区的即将出现，像是一颗“定心丸”，足以令区域内的开发商和业主们振奋雀跃，随之而来的政策倾斜，也将使其他各项生活配套困难迎刃而解。

　　股市中有一种股票，价低量小，但一旦有实实在在的利好支撑，它将“一飞冲天”，我们称之为中小板潜力股，马驹桥区域就是如今北京楼市的“中小板潜力股”。当其他区域房价让我们觉得遥不可及时，这里倒是值得您进仓持股，等待它业绩上涨，瓜熟蒂落之时。

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