燕郊楼市遭遇销售困境

　　本报日前接到读者投诉，反映燕郊楼市市场混乱，个别楼盘仍存在“低首付”等不当竞争现象。记者为此暗访燕郊楼市诸多项目。

　　低首付、低利率谜团重重

　　虽然读者投诉的“低首付”对象直指燕郊的纳丹堡，但记者的暗访还是从与纳丹堡售楼处临近的一些项目开始。在金玉源的售楼处，人明显不多，销售人员热情地向记者介绍了项目优势。当被问及是否可以低于国家规定的首付比例进行购房时，该销售人员表示，以前燕郊很多项目都可以这样做，但现在查得较严，敢这样做的已很少。虽然不能承诺低首付，但该销售人员却说可以“低利率”。按照他的说法，本身在燕郊贷款买房就可享受6点几的低利率，而如果是购买第一套房还可在此利率基础上下浮15%，即享受5点几的低利率，远低于北京7点多的商业贷款利率水平，而这似乎是某银行在燕郊推行房贷业务的特殊政策。记者在其后就此事求证其他项目如东贸国际花园等时，皆被其销售人员否认，并被告知不可能。

　　从金玉源出来，记者又走访了一些项目如美林湾、潮白人家、星河皓月等，在问及是否可以低首付时，皆被拒绝。记者随后来到纳丹堡，音乐嘈杂的销售大厅里，前来看房的人明显比其他项目多些。记者坐定后向销售人员询问有关付款事宜，接待记者的销售人员起先对低首付一事予以否认，表示以前可以，但现在审查严了，不能这样做。但看到记者有意离开时，她又说，真想买的情况下低首付也可以，只是项目目前已销售完毕，再开盘要到9月份，到时是否有新政策尚不得而知。在记者追问低首付可达何种比例时，该销售人员透露，按照国家有关规定，90平方米以下住宅首付比例不得低于20%，但购买该项目可以在此基础上减半，即仅付总房款的10%即可办理贷款，余下应首付的10%的房款必须在一两年内还清，同时应付相应的利息。该销售人员一边解释贷款方式，一边告知记者，这种做法其实并不划算，购房者看似开始少交了房款，实际每月要多交好几百元利息，只有在购房总价过高或者所购户型超过90平方米按照有关规定要首付30%时会有一定优势。

　　对此问题，代理多个燕郊楼盘的白柠檬公司总经理尹衍宏在接受记者采访时表示，付款方式上的灵活实际取决于贷款银行的政策，低首付的方式并不绝对能为开发商带来更多购房者。这种方式某种意义上可能适合短期投资型购房需求者，但近来在燕郊购房的仍以自住需求者较多。

　　抢客大军成燕郊楼市一景

　　低首付的问题尚未明了，记者很快又遇到了新的问题。每当记者从一些较大的项目售楼处走出，蜂拥而至的抢客大军便将记者团团围住。未等记者有所反应，手中已多了好几张花花绿绿的宣传页，耳边听到的全是七嘴八舌的“到我们那看看吧，就在前面”、“到××看看吧，价格便宜”。更有甚者，挡在车前不让记者离开。同行的一些购房者见此情形，早已远远避开。亦有人当场言道：“都这么办，下次谁还敢来？”

　　记者后来就此问题咨询过一些业内人士，得到的回答皆是“如此久矣”、“司空见惯”，或者干脆告诉记者，要“入乡随俗”。但在记者的印象中，似乎早前的燕郊楼市还并非如此。

　　记者就此问题采访东方夏威夷有关负责人李小龙，他也承认燕郊确实存在抢客严重的现象。同时表示，这种混乱应该是短期行为。而在被问及抢客大军是否为开发商所雇佣时，尹衍宏表示并非如此，实是各个销售公司为拉拢客源而采取的营销手段，“虽然这帮人特别卖力，但实践中也确有利弊”。

　　平均价格似乎难涨难降

　　价格永远是消费者关心的焦点，燕郊楼市近年来发展迅速也得益于其与北京楼市相比明显的价格差距。而受楼市整体销售低迷影响，燕郊项目的价格似乎也很快做出反应，代表楼盘如上上城等，价格一度由去年的接近5000元/平方米，调整为今年的4000元/平方米左右。另有多个项目以活动名义推出特价房源，以吸引消费者。

　　上上城的销售人员告诉记者，项目本身就定位于较低的售价，不存在调价之说。而如东贸国际花园、夏威夷北岸等项目有关负责人则表示，项目售价比较稳定，短期内不会涨价。据记者了解，目前燕郊的楼盘售价区间从4000—8000元/平方米不等，集中较多的是在5000—6000元/平方米的范围。

　　尹衍宏表示，不同区域、不同产品中的价格差异很大，个别项目如果调价也只是短期的促销手段。“整体看，燕郊房价没有降，但要再涨也很难。”

　　几次表示即将封盘令人不解

　　读者投诉的纳丹堡项目日前传出限期封盘的消息。　　而当记者在所谓的封盘日来到纳丹堡售楼处时，销售人员并未告知封盘一事。3天后，市场上再次传出了纳丹堡将于当天封盘的消息。记者当即进行电话咨询，接电话的销售人员明确告诉记者“今天是最后一天销售”，希望记者如果有意的话就赶紧去现场看看，同时又表示，还有200套左右的房源可供选择。

　　几天前记者实地调查的情形依然历历在目，销售人员当时告诉记者暂无房源，但可以认购下期的房子，并需缴纳500元的排号费。而今，这200套左右的房子是哪里出来的？

　　管理到位才能摆脱发展瓶颈

　　记者就低首付问题咨询燕郊开发区建设局，得到的说法是有关房产交易的问题不归此处管理，应找房产管理局。而当记者寻至燕郊房管局交易中心，有关人士的答复则是房贷首付多少应由银行来定，房管局只负责根据银行的合同来办理抵押登记，至于是否低首付，消费者在哪个银行贷的款，可以向其上级银行反映。该人士还表示，通常如果银行同意那样做，就是愿意承担相应的风险，房管局对此管不了。而纳丹堡的销售人员则告诉记者，各大银行的地区支行皆可在该项目办理贷款业务，亦难辨此言是真是假。而对照北京，如果出现低首付情形，北京市建委等相关部门可按违规操作对该项目予以处理，北京市银监局也可对相应贷款银行给出管理意见。

　　有资料显示，燕郊是河北省的省级经济技术开发区、省级高新技术产业园区、省级高新技术产品出口基地、河北省首家软件产业基地和省级海外留学生创业基地，是河北省6个重点开发区之一。其地位上的特殊，似乎也形成了管理上的特殊性。记者在采访中发现，燕郊的房屋管理部门虽然在名义上隶属于三河市住房保障和房产管理局，是后者在燕郊所设的办事处，但据三河市有关负责人透露，燕郊办事处基本上为独立运作。而在房屋建设管理方面，燕郊开发区的建设部门与三河市的建设部门更是完全分开，三河建设局的有关人士在谈及前者时，以“没联系，不清楚”作答。

　　众所周知，当市场发展到一定阶段，有如小树成长过程一般需要修枝。不同管理部门之间的合理分工协作将对市场形成有力的规范并促进其发展。反之，在管理空白点上可能滋生事端。有数据统计显示，今年燕郊将涌现700万平方米左右的供应量，不论从规模上还是房屋质量上，较之以前都有很大提高，而如果在此基础上能加强规范，想必可事半功倍。